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北大安博电竞头脑力REITs课题组

一、REITs的税制问题研究

从外洋的生长履历看，
，，税收优惠是激活REITs生长的主要驱动力。。。。。在我国现行的税收制度下，
，，REITs在设立和持续谋划环节均有较高的税务肩负，
，，使得提倡人的动力缺乏，
，，投资者的收益率不高，
，，客观上制约了REITs的生长。。。。。安博电竞剖析显示，
，，推出REITs可开拓税源，
，，增添税收收入，
，，同时对建设规范的税收制度具有起劲作用。。。。。我们建议有关部分借鉴国际履历，
，，充分思量REITs的税收中性原则，
，，给予一定的优惠政策驱动REITs，
，，尤其是租赁住房REITs在中国的规；；；；；ぁ。。。。

（一）生长REITs对税收的起劲影响

REITs对税收的起劲作用主要体现在提升不动产投资市场的活跃度，
，，优化投资市场结构等方面，
，，从而在某种水平上起到开拓税源和增添税收的效果。。。。。

第一，
，，REITs是资源市场大类资产，
，，其设立历程将催生大宗的应税行为，
，，增添税收金额。。。。。

第二，
，，REITs可提升地产投资市场活跃度，
，，并对税收爆发正面起劲效应。。。。。

第三，
，，REITs的泛起会增进中国地产行业的机构化、规；；；；；ぃ
，，使得机构持有资产并谋划的比重大大增添。。。。；；；；；钩钟胁⒛被什乃笆照急龋20-44%）高于个人持有资产的税收占比（4-14%），
，，有利于税收增添。。。。。最后，
，，地产行业机构化生长会带来许多规范化的应税增值营业，
，，包括卫生保洁、家政、安保、生涯服务等等。。。。。

（二）海内REITs推行的税收政策建议

REITs是收入转达的工具，
，，应体现税收中性原则，
，，即以REITs持有并谋划资产所肩负的税负，
，，不应大于投资者自行持有并谋划资产所肩负的税负。。。。。这体现在创设REITs的历程中所爆发的应税行为，
，，应适当予以税收减免，
，，在REITs持续谋划时代的税收应适当予以优惠。。。。。

建议凭证国际老例，
，，以税收驱动为基本指导头脑，
，，对我国REITs的设立和运营给予响应的税收优惠政策，
，，详细如下。。。。。

第一，
，，对以REITs为目的的资产重组行为给予税收支持。。。。。在创设REITs的历程中，
，，提倡人往往需要对资产举行重组。。。。。由于提倡人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额，
，，该等重组分立的行为导致资产转移至新的主体，
，，但现实投资主体和控制权并没有爆发实质转变，
，，其计税基础也未爆发转变，
，，该等行为可视为企业内部重组。。。。。建议允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、划定，
，，以分立、新设等形式，
，，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，
，，使该历程没有爆发增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。。。。。未来资产被真实出售给第三方时，
，，仍可按此计税基础征收相关税收，
，，并不导致税源流失。。。。。该等税收优惠政接应扩大到以创设REITs为目的的所有企业，
，，包括房地工业和种种所有制企业。。。。。

第二，
，，进一步增添税收透明度，
，，体现REITs设立行为的商业实质。。。。。设立REITs时，
，，提倡人会将项目公司转让给REITs，
，，同时提倡人持有REITs一定的份额。。。。。该历程涉及股权转让行为，
，，一方面会涉及是否穿透判断转让房地产从而需缴纳土地增值税，
，，另一方面，
，，提倡人需按股权转让所得缴纳所得税。。。。。该股权转让亦属于REITs设立历程中的重组行为，
，，不应当被视同房地产销售，
，，建议对其性子予以明确认定，
，，不适用征收土地增值税。。。。。另外，
，，该等股权转让行为是REITs设立的基础。。。。
，，具有合理的商业目的，
，，建议对该行为爆发的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理。。。。。即便征收所得税，
，，亦应思量关于纳税人仍在REITs中持有大宗份额的情形，
，，该等份额并未现实变现，
，，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。。。。。

第三，
，，降低REITs谋划环节的税负，
，，体现对REITs的税收优惠待遇。。。。。由于REITs在持有谋划物业的环节中税负较重，
，，建议在一揽子税收方面试行优惠政策，
，，好比参照个人持有并出租衡宇的情形，
，，为REITs系统内的项目公司持有并出租衡宇制订较低的综合税率。。。。。尤其是租赁住房类的资产，
，，建议税收政策向REITs类的机构倾斜，
，，培育更多的专业化、规；；；；；⒓蓟幕埂。。。。项目公司的企业所得税建议借鉴国际老例，
，，关于分红的部分予以免征所得税或给予优惠税率。。。。。

第四，
，，镌汰REITs结构构建爆发的税收肩负。。。。。“公募基金+ABS”产品结构中，
，，保存投资者、公募基金、专项妄想和项目公司四个应税主体的层级，
，，尚有可能在项目公司与专项妄想之间保存私募基金的结构。。。。。由于结构相对重大，
，，层级较多，
，，可能会保存资管产品的重复征税问题，
，，好比保本收益的增值税，
，，有可能会在私募基金债权和专项妄想的优先级等方面均涉及到，
，，导致流转历程的重复征税。。。。。建议在营改增一系列文件的基础上，
，，进一步明确增值税的处理，
，，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇，
，，关于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，
，，明确给予各层级的所得税免税待遇。。。。。

二、总结

开发和建设REITs市场是金融系统供应侧刷新的主要组成部分。。。。。现在来看，
，，公募REITs试点的执法框架、羁系情形、市场准备等条件已基本成熟，
，，大力推进中国公募REITs试点正当其时。。。。。中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。。。。。“公募基金+ABS”模式是相对优选的方案。。。。。生长租赁住房REITs是增进租赁住房行业康健持续生长、落实租售并举战略的主要手段。。。。。在创设REITs的历程中所爆发的应税行为，
，，应适当予以税收减免，
，，在REITs持续谋划时代的税收应适当予以优惠。。。。。

课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等

作者单位：安博电竞

特殊谢谢闫云松先生有关证券化手艺和数据方面的支持和建议