“经由统计，，，，，我们希望整年能够建设筹集包管性租赁住房240万套（间）。。。。新筹集公租房10万套，，，，，棚户区刷新120万套。。。。同时，，，，，我们还将加速推进长租房市场建设。。。。”住建部相关认真人在近期的新闻宣布会上透露。。。。另据有关媒体梳剃头现，，，，，北京、南京、常州，，，，，广州、珠海、中山、厦门等多个生齿净流入、GDP水平较高的都会，，，，，今年妄想供应租赁住房用地占住宅用地的比例均抵达10%以上。。。。

目今，，，，，我国大力推进包管性租赁住房建设有哪些主要意义？？？？租赁住房建设资金怎样筹集？？？？租赁住房REITs在其中又能施展什么样的作用？？？？安博电竞金融学教授、副院长张峥对此举行了剖析解读。。。。他也是北大安博电竞REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。。。。

文丨张峥

生长包管性租赁住房的三大意义

在2020年底中央经济事情聚会上，，，，，习近平总书记强调“高度重视包管性租赁住房建设”，，，，，“加速完善长租房政策”，，，，，并明确这是2021年经济事情八项重点使命之一。。。。2021年政府事情报告中指出：“切实增添包管性租赁住房和共有产权住房供应”，，，，，“尽最大起劲资助新市民、青年人等缓解住房难题”。。。。2021年7月2日，，，，，国务院办公厅宣布了《关于加速生长包管性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号），，，，，体现“加速完善以公租房、包管性租赁住房和共有产权住房为主体的住房包管系统”。。。。我们以为，，，，，加速生长包管性租赁住房，，，，，至少具有以下三点主要意义：

第一，，，，，生长包管性租赁住房是解决大都会新市民、青年人等住房难题问题的有用途径。。。。我国租赁住房市场生长滞后，，，，，住房租赁生齿占比约为11%，，，，，远低于蓬勃国家30%的水平。。。。大都会房价高，，，，，收入不高的新市民和青年人，，，，，在短期买不起房，，，，，也租欠好房。。。。例如，，，，，抽样视察批注，，，，，2019年1.35亿进城农民工中，，，，，购置住房比例为19.5%，，，，，进城10年以上的5200多万农民工中，，，，，购置商品房的占比为25.1%，，，，，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%，，，，，栖身在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。。。。

第二，，，，，与社会主义现代化目的相匹配的工业结构需要大力生长租赁住房，，，，，特殊是包管性住房。。。。2035年实现社会主义现代化的中国，，，，，需要实现就业结构和工业结构的匹配。。。。凭证北大安博电竞头脑力课题组的估测，，，，，未来十五年，，，，，凌驾20%的就业生齿，，，，，即1.5亿生齿，，，，，需要重新设置到第二工业或服务业。。。。在工业结构变迁和生齿流动的情形下，，，，，农业转移生齿都会化将带来大宗的住房需求，，，，，尤其是住房租赁的需求。。。。大力生长住房租赁市。。。。，，，，增添租赁住宅有用供应，，，，，才华够有用解决新市民的栖身问题，，，，，形成生齿增添、工业生长相互增进的时势。。。。

第三，，，，，城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支持。。。。北大安博电竞头脑力课题组预计2035年中国生齿城镇化率将抵达75%-80%（现在城镇化率在60%左右）。。。。包管性租赁住房可以解决新市民和青年人住房需求，，，，，引发他们起劲融入外地生涯的意愿，，，，，为都会提供持续的生产力，，，，，是都会活力的源泉。。。。另外，，，，，若是解决了都会生齿事情地和栖身地相一致的问题，，，，，就能更好地释放消耗的潜力，，，，，增进消耗尤其是服务消耗。。。。培育租赁住房这样一个新型的住房消耗，，，，，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出，，，，，买通消耗堵点，，，，，释放其他消耗需求。。。。

近期，，，，，住房和城乡建设部相关认真人在《“十四五”公共服务妄想》新闻宣布会中体现，，，，，以生齿流入多、房价高的都会为重点，，，，，加速生长包管性租赁住房。。。。“十四五”时代，，，，，40个重点都会起源妄想新增650万套（间），，，，，预计可资助1300万新市民、青年人等缓解住房难题。。。。凭证地方政府果真信息的不完全统计，，，，，焦点都会的妄想新增套数为：上海47万套、北京40万套、深圳40万套、广州60万套、杭州33万套、成都25万套、南京12.5万套、宁波21.3万套、武汉25万套、西安30万套。。。。若是每套的建设本钱（建安本钱+土地本钱）按平均40-50万元来测算，，，，，那么，，，，，“十四五”时代的总体投资规模预计在2.6万亿-3.2万亿元之间，，，，，平均每年的投资规模约6000亿元。。。。最新数据显示，，，，，这40个都会2022年妄想筹集建设包管性租赁住房190万套（间），，，，，投资规模约8500亿元。。。。

REITs是租赁住房高质量生长所必需的金融工具

目今，，，，，生长集中式租赁住房建设和运营面临土地、资金、运营、笼罩面、税费政策等五个方面的挑战，，，，，即高本钱的土地、错配的资金、笼罩面缺乏、运营缺乏效率，，，，，以及税费等，，，，，这些因素制约了租赁住房市场的生长。。。。

资金方面的一个焦点问题是，，，，，持有资产的资金本钱、流动性与租赁住房行业（集中式租赁住房）特点不匹配。。。。我们知道，，，，，租赁住房投资有这样一些特点，，，，，初期投入高，，，，，回报期长（回报率不高），，，，，现金流相对稳固，，，，，有一定生长性（偏弱）。。。。另外，，，，，资产整体的流动性差。。。。金融更好的支持实体项目投资，，，，，其理论逻辑要求资金端和资产端是适配的，，，，，即要思量限期、风险和流动性的适配性。。。。通俗地说，，，，，即“什么样的资产就要匹配什么样的钱，，，，，匹配什么样的投资者”。。。。这样才会形成一个可持续的、低本钱的营业模式。。。。

一方面，，，，，现在的租赁住房建设、投资主要依赖债务融资，，，，，缺少权益性资金等市场资源。。。。另一方面，，，，，债务资金有牢靠限期、并且本钱较高。。。。这样的融资体制，，，，，难以匹配租赁住房初期投入高，，，，，回报期长的投资特征。。。。金融支持租赁住房行业的要害是提升资金的适配性。。。。简朴来讲，，，，，就是提高权益资金的比重。。。。另外，，，，，我们需要规模；赝平饬拮》拷ㄉ瑁，，，，就需要指导社会资源举行投资，，，，，勉励包管资金、社会包管基金、基本养老包管基金、企业年金、职业年金、住房公积金、社会公众资金进入这个领域。。。。这些资金虽然许多是恒久资金，，，，，但也有流动性的需要。。。。因此，，，，，我们就需要一个具有流动性的权益资金市场。。。。

以是说，，，，，租赁住房REITs是租赁住房领域高质量生长所必需的金融工具！第一，，，，，REITs为前期开发建设投资提供退出渠道，，，，，有助于吸引社会资源投资于租赁住房市。。。。，，，，形成投资良性循环，，，，，助力住房租赁企业形成可持续生长的营业模式。。。。第二，，，，，REITs有助于改善中国现在以个人供应为主的市场结构，，，，，增进住房租赁市场向规模；⒒够妥ㄒ祷蛏ぃ，，，，提升运营水平和服务质量。。。。同时通过提升租赁服务水平，，，，，稳固租赁关系，，，，，规范租赁市场主体行为，，，，，包管租客权益，，，，，以利解决租住品质差、租期不稳固等问题。。。。第三，，，，，REITs价值取向是持续提高分红，，，，，在此驱动下，，，，，治理人有足够的动力做到细腻化谋划，，，，，建设有用激励机制，，，，，作育各项资产治理能力，，，，，包括资产清静维护、刷新提升、物业治理、信息化建设等。。。。第四，，，，，目今来看，，，，，相比租赁住房企业直接IPO，，，，，资产IPO（REITs）是更为适合的工具。。。。REITs的价值主张在于持续的稳固的租金现金流，，，，，生长性不是估值的要害。。。。而股票市。。。。ㄌ厥馐茿股市。。。。┑墓乐德呒厣ば裕，，，，轻现金流。。。。因此，，，，，REITs的估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配。。。。；痪浠八担，，，，租赁住房企业IPO，，，，，可能受到资源市场的压力，，，，，以至于成为不当激励。。。。

我们相识，，，，，在基础设施REITs试点的框架下，，，，，生长包管性租赁住房REITs在详细实操中，，，，，主要保存以下挑战：第一，，，，，包管性租赁住房资产规模及其可转让性缺乏统一政策或指导性规范。。。。第二，，，，，底层资产重组、刊行和运营历程中，，，，，整体税负较重。。。。第三、包管性租赁住房具有包管性的政策属性，，，，，可能保存土地本钱较高、融资本钱较高、租金回报较低的现实问题，，，，，疫情也进一步影响了租金和出租率的稳固。。。。

因此，，，，，期待下一步从如下方面起劲推动包管性租赁住房REITs落地：第一，，，，，在资产方面，，，，，可凭证“十四五”妄想，，，，，在国办“22号文”、发改“958号文”的基础上，，，，，因地制宜，，，，，制订明确的包管性租赁住房REITs资产认定标准及流程；；第二，，，，，在税务方面，，，，，本着税收中性的原则，，，，，系统性完善包管性租赁住房配套税收政策，，，，，在REITs的重组、运营阶段实现税收优惠方面的新突破；；第三，，，，，构建合理稳固津贴机制及租金调解机制等，，，，，构建切合包管属性下的商业逻辑，，，，，形成包管性租赁住房生长的长效机制；；第四，，，，，勉励多主体加入，，，，，培育具有资产治理能力的租赁住房REITs 治理人。。。。特殊主要的是，，，，，应选择权属清晰、收益稳固项目作为底层资产先行试点！

除了大力生长租赁住房REITs市场之外，，，，，北大安博电竞REITs课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度刷新的恒久研究，，，，，建议启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮刷新，，，，，推动新型住房体制建设。。。。详细思绪：地方政府在土地出让方面予以支持，，，，，并给予一定的税费减免；；住房公积金通过权益投资方式，，，，，与住房租赁企业、社会资源等从供应端加入建设包管性租赁住房；；住房租赁企业举行现实运营，，，，，主要为缴纳公积金的青年人、新市民、农业转移生齿等种种型租户提供职住平衡、高性价比、多条理的住房产品，，，，，租户享受一定的租金优惠。。。。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方式退出。。。。公积金每年拿出2000亿，，，，，加上发动的资金，，，，，就可以知足十四五包管性租赁住房的建设使命。。。。该方案有利于农业转移生齿真正融入都会，，，，，消除因“身份识别”形成的州不一律征象；；有利于扩大住房公积金的缴存面，，，，，提高住房公积金的投资收益，，，，，使公积金成为缴存人养老金的增补。。。。

张峥，，，，，安博电竞金融学教授、副院长，，，，，博士生导师，，，，，北京大学国家金融研究中心副主任，，，，，北大安博电竞中国REITs研究中心执行主任。。。。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。。。。张峥教授是北大安博电竞REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。。。。张峥教授是国家生长刷新委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员之一，，，，，该事情为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。。。。